Gli operatori manifestano ottimismo con propensione verso l’esplorazione di nuovi mercati
Il mercato retail, oggi più che mai, è in continua evoluzione con il ripensamento degli spazi, delle attività e anche delle semplici vie di passaggio. L’immobiliare retail italiano sta mostrando di reagire positivamente al complesso contesto economico generale, nonostante la riduzione di volumi che ha riguardato il comparto. Dalle analisi stanno emergendo segnali positivi tra cui: la domanda di locazioni nelle principali high street con conseguente aumento dei canoni, il miglioramento in termini di numero di visitatori e fatturato per i centri commerciali e l’interesse sempre crescente verso i segmenti retail park e GDO. Nonostante la crescita del commercio online, lo store fisico si conferma centro nevralgico della customer experience in location prime, anche se sempre più in ottica multichannel. Parallelamente si evidenzia una grande attenzione alla location, con una preferenza verso soluzioni di riqualificazione, ampliamento e riposizionamento a discapito delle nuove costruzioni. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nell’ottava edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX sul mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2023. Paolo Ranieri, Partner di Avalon, specifica: “In ambito retail si possono rintracciare sin da subito rendimenti capienti rispetto a inflazione e tassi di interesse sul debito, con particolare riferimento a retail park e centri commerciali e per i quali i proprietari stanno accettando un inevitabile repricing”. L’orientamento alla riqualificazione, accompagnato ai criteri di riduzione del consumo di suolo e di rigenerazione urbana, sta generando un vero e proprio cluster di mercato su cui lavorare. Cluster che mostra già le proprie potenzialità con contratti di locazione più personalizzati, più alti, a fronte di ristrutturazioni e riqualificazioni ad hoc per il futuro tenant. Sul fronte previsionale, per i prossimi mesi, gli operatori manifestano un certo ottimismo, con propensione verso l’esplorazione di nuovi mercati.
High street e Urban retail
In termini di locazione, negli ultimi mesi si è verificata un’inattesa ripresa nelle maggiori high street italiane. Alcune di queste operazioni sono legate al commercio online, in quanto coinvolgono spazi che hanno la funzione di click and collect point anche se, secondo i dati relativi alla prima parte del 2023, il mercato si sta avviando verso un equilibrio tra store fisico e virtuale.
Centri commerciali
Gli ingressi di visitatori sono in costante miglioramento: i primi 6 mesi del 2023 si chiudono, infatti, con una crescita significativa rispetto al 2022 (+10,6 %), sebbene permanga ancora un gap con il 2019 del -9,4 %. I fatturati del primo semestre 2023 dei centri commerciali sono leggermente superiori anche a quelli del 2019, anno pre-pandemia, segnando un aumento pari all’1,7 %, un risultato che evidenzia una solida ripresa per tutto il comparto. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico.
Retail Park e GDO
I Retail Park stanno attraversando una congiuntura positiva. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset e nel continuo processo di diversificazione e ammodernamento (non solo strutturale ma anche in termini di format). Il principale trend in atto è la riqualificazione di retail box situati in più ampi Retail Park e in prossimità di tenant “ancora” (e.g. IKEA), sfruttando il bacino di utenza generato. La componente GDO, viene ritenuta ancora una asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati, anche se con un trend diverso dagli ultimi anni.
Milano
Per la città di Milano, il trend principale sembra essere quello di assorbimento e ricambio degli spazi di piccole e medie dimensioni a fronte del quale si manifesta una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato per i locali di grandi dimensioni. Inoltre, emergono segnali di forte interesse per il mondo del lusso High Street. Nel corso dell’ultimo semestre, infatti, sono stati locati spazi nel Quadrilatero della Moda Milanese, Via Montenapoleone a brand di alto livello (Chanel, Officine Panerai, Damiani, etc.), con una forte domanda di spazi, tale da far aumentare di circa il 2% il canone immobiliare richiesto.
Roma
Nella città di Roma ci sono ampi segnali di assorbimento, con una riduzione dei mq disponibili e un conseguente trend al rialzo dei canoni. Dalle analisi effettuate sugli spazi commerciali emerge che, dopo la decrescita degli annunci negli anni 2020 e 2021, c’è stato un cambiamento di rotta con un incremento costante che si mantiene anche per il 2023. Tale trend ha riguardato tutti i tagli dimensionali.
Real Estate DATA HUB
Realizzata dal Centro Studi di RE/MAX Italia, in collaborazione con il Centro Studi di Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi di 24MAX, Real Estate DATA HUB è la pubblicazione, ormai consolidata, che getta luce sull’evoluzione del mercato immobiliare in Italia. Nell’ottava edizione viene esplorato l’andamento del mercato immobiliare nei primi sei mesi del 2023 e previsioni a medio termine, suddividendolo per segmenti: residenziale, logistico, direzionale, ricettivo e commerciale. Inoltre, in questo numero viene dedicata particolare attenzione alle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bergamo e Napoli, nonché delle rispettive regioni. Unendo dati reali sulle transazioni, know-how ed esperienza in un’unica banca dati e fornendo una prospettiva originale e costantemente aggiornata sull’attuale panorama immobiliare italiano, il Real Estate DATA HUB si conferma strumento di analisi all’avanguardia, indispensabile per tutti gli attori del mercato. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera.
